Pour rappel, le régime de l’assimilation prévoit que pour, pour les besoins de la TVA, un immeuble en stock est considéré comme immobilisé lorsque, au 31 décembre de la deuxième année qui suit celle au cours de laquelle est intervenu l'achèvement de l'immeuble, il est utilisé pendant plus d'un an pour une opération relevant d'une activité économique dans le champ d’application de la TVA.

Ainsi, le régime d'assimilation a notamment vocation à s'appliquer à l'assujetti qui, dans l'attente de sa revente, affecte un immeuble inscrit en stock à une activité économique de location soumise à la TVA de plein droit ou sur option.

Une réponse ministérielle vient d’apporter des précisions importantes concernant l’application de ce régime de l’assimilation aux marchands de biens pour les immeubles achevés depuis plus de cinq ans :

• elle confirme tout d’abord que le régime de l’assimilation est bien applicable aux marchands de biens et n’est pas réservé aux promoteurs comme certains services de vérification ont pu le soutenir (ou comme pouvait le laisser penser les conclusions du rapporteur public sous l’arrêt CE, 27 novembre 2020, n° 426091, SNC Lips) ;
• elle précise que ce régime est également applicable en cas de locaux partiellement vacants dès lors que l'assujetti est en mesure de démontrer qu'il procède à la recherche active de locataires ;
• concernant la portée à accorder au régime de l’assimilation, la réponse ministérielle procède à une distinction entre (i) la TVA d’acquisition et (ii) les autres dépenses engagées en vue de la revente de l’immeuble.

1. TVA d’acquisition

La TVA d’acquisition recouvre en pratique :

• la TVA facturée au marchand de biens lors de l’acquisition (en cas d’option du vendeur pour l’assujettissement de la vente à la TVA - article 260, 5° bis du CGI) ; ou
• les régularisations de TVA (« vingtièmes ») qui ont pu lui être transférées à l’occasion de l’acquisition (en application de l’article 207, III de l’annexe II au CGI).

La réponse ministérielle précise que cette TVA d’acquisition (y compris donc les régularisations de TVA facturées au marchand de biens) est déductible dès que l’assimilation de se produit, i.e. après une année de location ou de recherche de locataires. Il n’est donc pas nécessaire d’attendre la revente de l’immeuble soumise à la TVA sur option pour déduire cette TVA d’acquisition.

Il s’agit d’une évolution importante par rapport à l’état actuel de la jurisprudence qui considérait qu’un marchand de biens ne pouvait déduire la TVA qu’au moment de la revente de l’immeuble sous réserve qu’elle soit soumise à la TVA sur option (voir notamment en ce sens : CE, 27 novembre 2020, n° 426091, SNC Lips).

La position prise par la réponse ministérielle est donc plus favorable pour les marchands de biens.

2. Autres dépenses engagées en vue de la revente

Cela recouvre notamment les dépenses de travaux exposées par le marchand de biens après l’acquisition et ne concourant pas à la production d’un immeuble neuf.

Dans cette hypothèse, la TVA ne sera déductible qu’au moment de la revente de l’immeuble (cela est donc moins favorable que pour la TVA d’acquisition) et uniquement dans les deux hypothèses suivantes :

• la revente de l’immeuble est soumise à la TVA sur option ; ou
• en l’absence d’option pour la TVA, lorsque le marchand de biens transfère son droit à déduction dans les conditions de l’article 207, III de l’annexe II au CGI. Cela nécessite en pratique que le marchand de biens délivre à l’acquéreur une attestation mentionnant la TVA afférente à ses dépenses de travaux (l’acquéreur remboursera alors au marchand de biens les « régularisations de TVA » afférentes à ces dépenses).

La réponse ministérielle précise par ailleurs que le droit à déduction de la TVA afférente aux travaux n’est pas limité par le délai de péremption de droit commun, à savoir le 31 décembre de la deuxième année qui suit celle de l’omission.

Ces précisions sont bienvenues et permettent de clarifier le régime applicable aux marchands de biens.

Réponse ministérielle, n° 5633, JOAN du 27 juin 2023