30 juin 2023
Droit de préférence Pinel : les locaux à usage industriel sont exclus du champ d’application
Par un arrêt du 29 juin 2023, la Cour de cassation a confirmé que les locaux à usage industriel sont exclus du champ d'application du droit de préférence du locataire à bail commercial prévu par l'article L. 145-46-1 du code de commerce (qui vise les locaux à usage commercial ou artisanal) même si le preneur y exerce à titre accessoire une activité de négoce. A cette occasion, la Haute Juridiction donne une définition de la notion de locaux à usage industriel.
Au cas particulier, un ensemble immobilier destiné à un usage de fabrication d'agglomérés a été donné à bail commercial à un locataire exerçant les activités de "pré-fabrication de tous éléments de construction à base de terre cuite plancher murs et autres" ainsi que de "fabrication de hourdis, blocs et pavés béton". Une activité de négoce était également exercée à titre accessoire par le locataire dans une partie de l'ensemble immobilier. Le propriétaire de cet ensemble immobilier l'a vendu à un acquéreur tiers.
Le locataire a assigné l'acquéreur de l'ensemble immobilier en annulation de la vente et indemnisation de son préjudice en invoquant une violation du droit de préférence prévu par l'article L. 145-46-1 du code de commerce .
Tout d'abord, la Cour de cassation a rappelé que les locaux à usage industriel sont exclus du champ d'application du droit de préférence "Pinel" .
Ensuite, (en s'appuyant notamment sur des décisions du Conseil d'Etat), la Cour de cassation a précisé que "doit être considéré comme à usage industriel tout local principalement affecté à l'exercice d'une activité qui concourt directement à la fabrication ou la transformation de biens corporels mobiliers et pour laquelle le rôle des installations techniques, matériels et outillages mis en œuvre est prépondérant."
La Cour de cassation a enfin retenu qu'une activité de négoce également exercée dans ces locaux à titre accessoire ne permettait pas de considérer que ces locaux sont à usage commercial.
Cet arrêt contribue ainsi à préciser le champ d'application du droit de préférence Pinel.
